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房地产行业税收专项检查工作(稽便函[2008]42号)政策解读之十

发布日期:2020-05-22
房地产行业税收专项检查工作(稽便函[℡2008]42号)政策解读之十


原问题:“整体转让“楼花”不作收入。即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业,按照约定收取转让费,却不按规定作收入,而是挂往来账,甚至私设账外账。”

学习体会:
一、什么是“楼花”和“卖楼花”
“楼花&rdq▉uo;一词最早应当源自香港,泛指的是尚未动工修建或正在建设而尚未竣工的物业。因为如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的“果实”,那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的“┐花”,所以称为“Ц楼花”。还有一种说法,“楼花”这一词源于香港立信置业公司的“分层售卖,分期付款”销售方式。在房屋还在施工∠建▄设期间便已经被“拆零”,分期分批地预售给消费者或投资者,如落英片片坠落,故而得名“楼花”。究竟哪一种说法准确,这里也不是学术论文,不η做详细探究。
“卖楼花”由此引申出来,以前指的是预售还没有完工的物业。不过现在做得更绝,经常是房子还没有动工,甚至各项手续还没有办理完毕,拿出图纸来就卖房。这时的房价是最便宜的,但也是风险最大的时候,因为在╫房子的施工过程中会产生这样那样的问题,于是开发公司承诺的各项条件(如绿化率、楼距、公摊)都会缩水,而这时却是炒房者的最爱(这时候是以小博大的最佳时机)。“卖楼花”的行为,可以充分解决企业资金短缺的问题,可以把资金效率发挥到极致,但同时也带来诸多问题,如炒房∶盛行、纠纷不断,房地产畸形繁荣、大起大落等。
同单独的“卖楼花”相比,还有一种整体批发性质的&ldqЯuo;卖楼花”的情况,就是开发公司整个项目中的某一栋或者某几栋楼房的图纸和手续整体转让给其他企业(有的具有开发资质,有的不具有开发资质),通常对方也不过户(如果过户的话那是转让土地使用权了),而是利用原开发公司的名义进行施工和销售,由此产生Ⅻ的™财务、税收、质量问题等法律纠纷就更多了。
为了区别对待,这里讨论的时候将前一种个体的行为称之为“炒楼花”,将后一种群体的行为称之╣为“卖楼号”。

二、“*炒楼花&rd▪quo;的实务问◙题
д “卖楼花”的核心思想就在于预售制度。由于房地产开发行业是一个特殊的行业,产品开发周期长,投入资金巨大,资金周转性差,为了加强房地产企业的资金周转,引入了商品房预售制度。根据《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》,对于商品房预售的条件、◆资金的使用情况、预售合同的备案时间等都作了严格规ↂ定。
1、符合预售条件的“炒楼花”行为
对于已经取得预售许可证,签署正式房屋预售合同并进行备案的情况,如果购房者再进行转▼让,目前的法律没有明确禁止θ:
⑴ 《城市房地产管理法》Ⅷ★第45 条规定:商品房预售,商品房预购╱╲人◎将购买的未竣工的商品房再行转让的问题,由国务院规✿。✿定(同其他相类似情况一样,有权利也有义务制定的部门一直没有制定)。
⑵ 最高人民法院在1995 年《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中指出,商品房预售合同的双方当事人,经有关主管部门办理了有关手续后,在预售商品房尚未实际交付前,预购方将购买的未竣工的商品房转让他人,办理了转让手续的,『可以认定转让合同有效;没有办理转让手续的,在一审诉讼期间补办了转让手续,也可以认定转让合同有效。
⑶ 《合同法》第80条规定:“债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通≥知该转让对债务人不发生效力。”因此,购房者在付完全款的前提下将预售合同转让,通知开发单位既可以生效。
但是,由于房产登记的特殊性,在办理房屋产权的时候需要开发单位进行配合,出┙具商品房销售合同、商品房结算发票、产权转移通知书等资料,因此严格说“炒楼花”行为还是需要取得开发单位的配合的。
2、不符合预售条件的“炒楼花”行为
前面所说的拿张图纸就卖房的情况,肯定是不符合预售条件的♧。不过这种情况也是现在发生▔最多的。
开发单位为了尽早回笼资金,同时也出于市场营销、聚拢人气的考虑,经常会以俱乐部、会员卡、排号、收订金等五►花八门的方式,变相进行预售;而大量的炒房者也利用这时候进行以小博大的杠杆作用。当然,这里也离不开房屋中介公司的炒作,①以及现场销售┏人员个人的参与。这里具体的业务关系和法律关系过于复杂,就不做特别说明了。

三、“炒楼花”的业务处理
1、“二手房”思路(已签订预售合同)
从“炒楼花”的操◐作流程来看,原本应当同开发单位没有直接的关系的。房屋已经预售给了购房者,并且在房地产管理部门进行了预售备案。在取得商品房销售许可证以后,开发单位再同购房者签订正式的商品房销售合同,在收完全款后开具商品房结算发票。房屋竣工验收后,配合购房者办理房屋产权。
至于购房者将预售的房屋对外转让,也只能按照二手房的转让手续进行办理,与开发单位无关了。当然了,按照二手房的思路进行操作,会给炒房者带来相当大的税费方面的负担。
2、退房再销售(已签订▓预售合同)
炒房者为了避免按照二手房思路所负┚担的税费,大都采用退房再交易的方法进行操作。即取得开发单位的配合,将原先签订的预售合Ⅶ同作废,同时与炒房者指定۩的受让者签署新的预售合同或销售合同,这里面有按照原价签署另补差价的,也有按照新的价格签署再返还给炒房者的。但是无论哪种方法,◣都需要开发单位的配合,需要撤销备案、更换合同、作废发票和重新开具发票,涉及到返差价的还需要开发单位的财务人员费劲脑筋去做差价,很烦的。
" 3、会员费和订金
相对于上一种情况,这种不签署预售合同,而是以会员费▍、定金等方式进行订房和炒房的方式,对于财务人员和内部审计人员来说更加头疼。头Ё疼的问题主要有:
⑴ 这种会员费等是否需要交纳营业税?
⑵ 如何保证会员费等全部收齐,没有舞弊等情况↔?
⑶ 如何避免销售人员进行暗箱操作?
⑷ 对于已经交纳订金但没有按约定签署合同的客户,如果作为违约金罚没,是否交纳营业税๑?
⑸ 对于特殊的业务,比如收取订金◑↔↕▪5000元,如正式购房可抵顶30000元,如〗何处理帐务?

四、“卖楼号”的实务问题
1、实际业务▒
“卖楼号”的业务通常发生在开发商有地无钱、合作上有钱⿲无地的情况,开发商将土地、设计和手续全部卖给了合作商,但是合作商经常不办理过户手续(经常受到合作商的资质、土地过户等方面的限制,无法办理过户),应当属于合作建房中特Υ殊的一种。但是,这种方式同普通的合作建房不同,从业务本质来说应当属于开发商的一种土地销售行为,即开发商将土地卖完收完钱以后,不再有别的权力,也不承担其他的风险,合作商独立承担施工建设销售方面的风险,因此不属于2006年31号文第四条关于合作建房和第五条以土地使用权投资中规定的情况。

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